Про невід’ємні поліпшення, приватизацію орендованого майна шляхом викупу та висновок будівельної експертизи

Починаючи з 2018 р. висновок будівельної експертизи розширив свої горизонти та став необхідним ще більшому колу громадян та організацій, а саме - для цілей приватизації орендованого майна шляхом викупу.

У відповідності до ст.18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» приватизація об’єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Однією з обов'язкових умов для одержання орендарем права на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення), є надання ВИСНОВКУ БУДІВЕЛЬНОЇ ЕКСПЕРТИЗИ, яким буде підтверджено ЗДІЙСНЕННЯ І СКЛАД НЕВІД’ЄМНИХ ПОЛІПШЕНЬ, у тому числі невід’ємний характер поліпшень. Після чого, вартість невід’ємних поліпшень, підтверджених таким висновком будівельної експертизи, визначається суб’єктом оціночної діяльності.

У зв’язку з цим, Фондом державного майна України було надано офіційне роз’яснення (лист від 21.06.2018 р. № 10-20-12525) щодо проведення будівельної експертизи для цілей приватизації орендованого майна шляхом викупу, зокрема, у розрізі підтвердження здійснення і складу невід’ємних поліпшень.

Так, ФДМУ зазначив у своєму листі, що дослідження проведених поліпшень, у тому числі невід’ємних, належить ДО КОМПЕТЕНЦІЇ СУДОВОГО ЕКСПЕРТА, що має експертну спеціальність 10.6 «Дослідження об’єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів» та внесений до державного Реєстру атестованих судових експертів Міністерства юстиції України. Таке експертне дослідження проводиться на підставі листа (заяви) замовника, за результатами якого експертом складається відповідний письмовий висновок.

Як атестований судовий експерт, що має експертну спеціальність «10.6» та внесений до реєстру МЮУ, хочу роз’яснити для всіх зацікавлених осіб порядок проведення таких експертиз (експертних досліджень).

З метою надання передбаченого законодавством висновку будівельної експертизи, експертом визначаються перелік та об’єми фактично виконаних будівельних робіт з будівництва (поточного/капітального ремонту, реконструкції), а також перевіряється їх відповідність проектно-кошторисній та іншій документації, яка укладалася під час здійснення ремонту та невід’ємних поліпшень. Окрім того, експертом перевіряється невід’ємний характер виконаних орендарем поліпшень орендованого майна, а саме: чи призвели ці поліпшення до покращення фізичного (технічного) стану та/або споживчих якостей майна, та чи дійсно відокремити поліпшення від об’єкта без заподіяння йому шкоди неможливо та це призведе до зменшення ринкової вартості об’єкту.

Для замовлення експертного дослідження експерту необхідно надати належним чином оформлені наступні документи:

• договір оренди майна;
• технічний паспорт на об’єкт оренди;
• акт візуального обстеження об’єкта оренди, в якому зазначається опис стану об’єкта та до якого додаються фотографічні зображення об’єкта оренди і з якого вбачається, що об’єкт неможливо використовувати за призначенням внаслідок його незадовільного стану;
• письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень;
• погоджену орендодавцем проектно-технічну та кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, а також документацію на придбані будівельні матеріали, вироби і конструкції тощо;
• аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря.

На жаль, у різних регіонах нашої держави вимоги до формату викладу окремих положень висновку будівельної експертизи можуть відрізнятися, проте, це не є глобальними, принциповими відхиленнями від загального порядку і методик проведення досліджень та може коригуватися в залежності від кожного конкретного випадку.