Що таке самовільне зайняття земельної ділянки і чи завжди все так однозначно?

За яких умов користування земельною ділянкою без оформлених на неї документів не вважається самовільним зайняттям?

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - це будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними. Тобто, відповідно до вимог законодавства обов'язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність таких документів може свідчити про самовільне зайняття земельної ділянки. Ключове слово - «може».

У вирішенні питання про застосування відповідальності за самовільне зайняття земельної ділянки суди виходять з того, що саме по собі фактичне користування земельною ділянкою без документів, що посвідчують права на неї, не є достатньою підставою для кваліфікації такого використання земельної ділянки як самовільного її зайняття. Тому, при вирішенні таких спорів суди вдаються до дослідження, зокрема, наявності у особи права на отримання земельної ділянки у власність чи в користування, вжиття нею заходів до оформлення права на земельну ділянку тощо. Отже, самовільне зайняття земельної ділянки, на думку судів, є відмінним від користування земельною ділянкою за відсутності належним чином оформлених документів на неї.

Саме до такого висновку вчергове дійшов Верховний Суд у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 910/22093/17 від 21.01.2019 р. Подібні правові позиції викладену і у постановах Вищого господарського суду України від 27.11.2014 р. у справі № 5011-73/8027-2012 та від 10.05.2017 р. у справі № 910/18559/16, відповідно до яких, фактичне користування земельною ділянкою без правовстановлювальних документів не є достатньою підставою для визнання такого використання земельної ділянки самовільним зайняттям.

У справі №910/22093/17 суд касаційної інстанції, підтримавши рішення судів попередніх інстанцій, які обґрунтовано відмовили у задоволенні позовних вимог, наведених у цій постанові (https://reyestr.court.gov.ua/Review/79590296), залишив касаційну скаргу позивача без задоволення. Відмовляючи позивачу у задоволенні заявлених вимог, суди попередніх інстанцій установили, що підставою користування відповідачем земельною ділянкою є набуття та реєстрація ним права власності на нерухоме майно. Тобто, відповідач має право на земельну ділянку, розташовану під приміщеннями, однак реалізувати своє законне право на придбання земельної ділянки чи користування нею не може з вини позивача. Суди дійшли висновку, що з огляду на вжиття відповідачем заходів з оформлення спірної земельної ділянки та відсутності у нього переоформлених на його ім'я правовстановлюючих документів на земельну ділянку, користування цією земельною ділянкою не є підставою для застосування до нього положень статті 212 Земельного кодексу України («Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок»).

Важливим моментом у цій справі № 910/22093/17 є те, що у ній чомусь не була проведена судова земельно-технічна експертиза, яка могла б слугувати належним доказом позовних вимог або доводів відповідача.

Так, Верховний Суд у своїй постанові зазначив, що, як убачається зі змісту позовної заяви, позивач звернувся до суду із вимогою про зобов'язання відповідача звільнити самовільно зайняту земельну ділянку та повернути її позивачу, привівши у придатний для використання стан шляхом звільнення від будівель і споруд. Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач послався на акт обстеження земельної ділянки. В зазначеному акті вказано, що під час обстеження встановлено, що на частині земельної ділянки розташована проїзна частина (вулиця), а інша частина земельної ділянки частково огороджена, охороняється і на ній розташовано будівлі та споруди, які ніби-то перебувають у приватній власності відповідача. Проте, з цього акта обстеження земельної ділянки, на який в обґрунтування своїх вимог посилається позивач, не вбачається, що належні відповідачу будівлі розташовані саме на конкретній частині земельної ділянки, а також не вбачається, що саме нерухоме майно, яке зазначено в акті обстеження, належить саме відповідачеві.

При цьому, суд звертає увагу на наступне. За змістом статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, із визначеними щодо неї правами. Під місцем розташування є певне розташування об'єкта у просторі. Для земельної ділянки таке місце розташування визначається за її координатами поворотних точок меж, які утворюють земельну ділянку, в прив'язці до наявної геодезичної межі. Проте, звертаючись із вимогою про зобов'язання відповідача звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, фактичних меж такої земельної ділянки з її точними координатами, точним розташуванням і точним розміром позивач не довів, що унеможливлює зробити висновок про самовільне зайняття конкретної земельної ділянки або її частини. Крім того, зі змісту акта обстеження земельної ділянки та акта перевірки дотримання вимог земельного законодавства убачається, що додатком є план-схема, але у справі вона була відсутня.

Відповідно до процесуальних кодексів, висновок експерта є окремим видом доказів, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Чому у даній справі не була проведена судова земельно-технічна експертиза - залишається загадкою. Судова експертиза змогла б встановити всі необхідні обставини про фактичне розташування, конфігурацію та розміри меж земельної ділянки (в т.ч. координати їхніх поворотних точок), взаємне розташування відносно меж будівель і споруд на земельній ділянці тощо, що дозволило б суду зробити висновок про наявність чи відсутність самовільного зайняття конкретної земельної ділянки або її частини.

Окрім того, в рамках судової будівельно-технічної експертизи можливо встановити, чи є будівлі та споруди, розташовані на зазначеній земельній ділянці, тими об'єктами нерухомого майна, що належать конкретній особі.